净负债率大降37百分点 阳光城诠释规模房企发展路径

  • 日期:08-29
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阳光城诠释规模房企发展路径

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投资时报

  记者:王宏

  2019年注定是充满考验的一年。

件亦不断收紧,这无不预示着行业将进入新周期。

  曾几何时,千亿规模是房地产企业下半场竞争的底气所在,但新形势下又有了新变化。在这个分化加剧的时点,跨越千亿规模后的房企应该怎么走?抢先出炉2019年中报的阳光城(.SZ)给出了自己的答案。

  8月1日,阳光城公布了2019年中期业绩报告。报告期内该公司实现营收225.11亿,同比增长48.03%;同期归母净利润达到14.49亿元,同比增长40.52%。在跨过千亿门槛之后,阳光城越走越稳,反映出该公司盈利能力和盈利质量等各项指标进一步优化。

  申万宏源、招商证券、银河证券等在内的券商纷纷给予阳光城强烈推荐、买入等评级。申万宏源认为,阳光城收入和利润高速增长符合预期,业绩保障性继续加强,同时现金流情况有所改善,杠杆率亦有下降。

  此外,申万宏源还表示,阳光城目前拥有近5500亿货值,其中86%位于一二线城市,将享受今年一二线回暖大趋势,管理的精细化和标准化不断推进带来效率的全面改善。该公司的销售和业绩弹性有望在近两年内释放。

  在2019年中期业绩会上,阳光城集团执行董事长朱荣斌表示,加入到公司团队两年多来,承诺和预期的目标都一一实现,未来将继续坚持“规模上台阶,品质树标杆”这一战略。今后两年中,公司在品质管理上将有相当大的提升空间。

  营收利润双双高增长

  2019年上半年,阳光城合约销售金额达到900.73亿元,同比增长28%,向2019年全年实现预计的1800亿元的销售目标更近一步。数据显示,阳光城在福州、上海以及浙江等区域销售额均突破百亿元。而集团六月单月销售额突破200亿元,这一强劲趋势有望延续至下半年。

  报告期内,阳光城维持了一贯稳定的增长速度,营业收入同比增长48.03%,达到225.11亿元;归母净利润同比增长40.52%,达到14.49亿元。公司基本每股收益为0.31亿元,同比增长24%。

  其盈利水平也持续向上。2019年上半年,阳光城房地产项目毛利率达26.93%,较上年末增加1.28个百分点,加权净资产收益率达6.91%,较上年同期上升1.72个百分点。公司销售利润率较去年同期增加0.03个百分点。

  对于外界颇为关注的利润率问题,在2019年中期业绩沟通会上,朱荣斌做出了正面回应。他表示,在近两年行业限价政策下,要实现高利润率具有一定困难。未来整个行业都将告别暴利时代。

  朱荣斌认为,在国家政策调控下,房地产行业将回归到正常的利润水平。在缩量市场下,品质是公司产品能够实现利润甚至溢价的根本途径。而阳光城未来将回归以质定价,通过品质提升和产品溢价,进一步提高利润率。

  净负债率下降37个百分点

  债务结构优化,净负债率大幅下降,现金流回升成为阳光城2019年中报的别样亮色。

  报告期内,阳光城债务水平得到有效控制。其中资产负债率下降至83.58%,较2018年底减少0.85个百分点;有息资产负债率降至38.84%,较2018年底减少近4个百分点;净负债率降至145.13%,较2018年底下降37.09个百分点。

  与此同时,截至2019年6月末,阳光城平均融资成本为7.72%,较2018年年末优化22个基点,降杠杆成效显著。

  在现金为王的时间点上,阳光城的现金流管理也在不断加强。今年上半年阳光城销售回款725亿元,平均回款率超80%,较去年末有所提升。截至2019年6月末,阳光城账面货币资金达到433.08亿元,占总资产比重为15%,达到历史最高水平。

  实际上,阳光城近年来一直注重现金流的管理。2017年以及2018年,该公司经营活动净现金净流入分别为88.19亿元以及218.31亿元。今年上半年,经营性活动净现金流入86.98亿元。到2019年底,其现金净流入有望实现进一步同比提升。

  目前房地产市场政策进一步收紧,特别是对房地产企业的借款来源更加严格。值得注意的是,经过上半年的调整,阳关城债务结构进一步优化,其中非银行融资占比已经从去年末的52.57%,下降至2019年中期的31%。

  非银行融资占比下降,意味着在目前的监管环境下,阳光城可以更合规地用市场的资金和金融的资金。而阳光城集团执行副总裁吴建斌表示,公司在去年就已经预测到政策收紧,并在融资方向主动调整,在内部抓销售抓回款调结构。未来公司还会在经营方向再发力,做到未雨绸缪。

  下半年业绩待爆发

  土地储备是房地产企业竞争的“弹药”。2019年中报显示,阳光城土储“弹药”充足。

  截至2019年上半年,阳光城土地储备总计达到4396万平方米,储备货值达到5467亿元,其中一二线城市可售货值占比达到86%,累计成本地价4322元/平方米。对比公司2019年6月公告显示的元/平方米的销售均价,地售比呈现良好状态。

  据悉,阳光城在上半年把握住投资市场窗口的小周期,同时加大了旧改和一二级联动项目拓展力度。该公司共以权益对价273亿元合计补充土地储备约527万平方米,预计货值902亿元,新增土储权益比例由去年末的55%上升至80%,为日后提升权益销售额以及归母净利率打下了基础。

  在提升盈利能力以及改善债务水平的同时,品质正成为阳光城的关键词。2019年上半年,阳光城不断加大品质工程的投入力度,打造出一支行业内水平领先的设计管理团队、全面提升设计管理水平。上半年浙江区域的文澜府、福州区域的檀悦等项目都实现了高品质交付,品质战略推进卓见成效。

  跨越千亿规模后,房企下半程该怎么走?这是诸多房地产企业正在研究的课题。而阳光城则在产品端将“绿色智慧家”作为品牌核心竞争力来打造。

  继2018年发布《绿色智慧白皮书》后,阳光城还成立了绿色智慧家研究院,对绿色智慧家产品的技术含量和门槛进行了全面升级。阳光城还与科研机构合作,未来将把绿色智慧家打造成为阳光城的IP。

  对于2019年下半年的经营思路,阳光城管理层表示,房地产调控仍在继续,公司将继续坚定不移地执行“规模上台阶,品质树标杆”的战略目标,坚持不懈地改进创新和优化调整。

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